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Conseils pour une réglementation précise les contraintes de l’urbanisme.
Une bonne connaissance en acquisition immobilier de ces règles est indispensable avant
d’envisager la construction d’une maison. Plusieurs données peuvent
en effet limiter le droit de construction d’un particulier. La loi SRU du
13/12/2000 a introduit quatre documents d’urbanisme, en remplacement
des anciens (schéma directeur et Pos) :
– le schéma de cohérence territoriale, qui se substitue au schéma directeur,
détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger ;
– le PLU ou plan local d’urbanisme, qui se substitue au Pos, fixe les
règles générales et les servitudes d’utilisation des sols. Il peut préciser
l’affectation des sols selon les usages principaux pouvant être faits ou la
nature des activités susceptibles d’être exercées ; déterminer des règles
concernant l’aspect extérieur de la construction, sa dimension ; fixer une
superficie minimale de terrain constructible ; fixer un ou des coefficients
d’occupation des sols.
NB : diverses mesures transitoires sont applicables aux Pos actuels :
– la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU ;
– le plan de prévention des risques.
Le Cos (Coefficient d’occupation des sols) exprime la Shon de la construction selon la surface du terrain, autrement dit le rapport entre le nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain.
Les règles architecturales
Ces dispositions précisent celles du Cos ou les complètent le logement a
acheter :
hauteur de bâtiment, recul, distances minimales entre voisins, etc. Autant
d’éléments pouvant restreindre les possibilités d’agrandissements futurs.
Acheter dans le neuf collectif :
Le rôle central du promoteur.
Le promoteur prend en charge toutes les démarches financières,
administratives et techniques, et s’engage à réaliser la construction à une
date et à un prix convenus. Tout dépassement du prix (hors indexation
conventionnelle) est à sa charge.
La vente en l’état futur d’achèvement
Ce régime en achat convient particulièrement à l’acquisition d’un appartement
ou d’une maison dans un ensemble immobilier. Les droits sur les
constructions vous sont transférés au fur et à mesure de leur achèvement,
le prix étant payé au fur et à mesure des étape.
Echelonnement :
Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :
– 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le
dépôt de garantie
payable à la réservation) ;
– 35 % à la mise hors d’eau ;
– 25 % à l’achèvement de l’immeuble ;
– 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le transfert de propriété du
bien construit.
Pour une maison :
– 20 % à l’achèvement des fondations ;
– 25 % acquisition immobilier à la mise hors d’eau ;
– 40 % à l’achèvement de la maison ;
– 15 % à la remise des clés livraison.
Avant le début des travaux, l’acquéreur signe un contrat de réservation
et
verse (sur un compte bloqué) un dépôt de garantie : 5 % du
prix de vente
si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, 2 % s’il est
compris entre un et deux ans.
Des garanties pour le neuf
La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer sans
délai pendant un an tous les carences signalées par lettre recommandée
avec accusé de réception.
La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est
dissociable de la construction, démontable et remplaçable sans détériorer
le support.
La garantie décennale couvre les anomalies graves compromettant
la solidité de l’achat immeuble ou le rendant impropre à sa destination ainsi
que les désordres affectant les éléments d’équipement indissociables
de l’immeuble et rendant celui-ci également impropre à sa destination
(logement inhabitable ou anormalement habitable et dommages survenant
aux éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne
peut se faire sans abîmer l’ouvrage).
Toute entreprise ou toute personne liée au maître d’ouvrage par un
contrat est tenue par cette garantie et doit donc
souscrire une assurance dommages ouvrage (obligatoire).
La vente à terme :
À la signature du contrat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble lors
de son achèvement et l’acquéreur à en payer le prix à la date de livraison.
Vous devenez propriétaire à l’achèvement des travaux constaté par un acte authentique (devant notaire).
Des frais réduits :
Si vous acheter un bien récent (n’ayant fait l’objet d’aucune
mutation entre non-professionnels dans les cinq ans après son achèvement),
vous bénéficiez des avantages du neuf au prix de l’ancien.